Överlåtelsebesiktning – vad ingår?

Överlåtelsebesiktning är ett ord som de flesta stöter på första gången de köper bostad. Den här artikeln går igenom vad en besiktning är, vad som brukar ingå och hur det skiljer sig om du köper ett radhus i Rosersberg eller en bostadsrätt i Sollentuna.

Vad en överlåtelsebesiktning är

Nordea beskriver överlåtelsebesiktning som en undersökning där en opartisk besiktningsman går igenom bostadens skick i samband med en bostadsaffär. Besiktningen görs oftast innan köpekontraktet skrivs, eller med ett villkor i kontraktet om att köpet kan hävas om besiktningen visar allvarliga fel.

En överlåtelsebesiktning görs när en fastighet byter ägare. Den är framför allt ett stöd för köparens undersökningsplikt vid husköp, och den ersätter inte köparens egen undersökning. Det betyder att du som köpare fortfarande har ansvar för att titta noga, även om du har anlitat en besiktningsman.

Vad som brukar ingå

Enligt Nordea omfattar undersökningen rum, förråd, källare, vind, tak, balkong och garage. En besiktningsman går i regel igenom:

• Okulär besiktning av de utrymmen som är åtkomliga, alltså det som går att se utan att riva eller flytta på saker.
• Fuktmätning där det finns tecken på fukt, till exempel i våtrum eller källare.
• Riskanalys, en bedömning av var i huset det finns risk för fel med tanke på byggsätt och ålder.
• Protokoll där iakttagelserna sammanfattas, ofta med bilder och förslag på vidare undersökning.

Det som inte syns, till exempel inne i väggar eller under golv, ingår normalt inte. Vill du veta mer om en särskild del, som avlopp eller el, kan du beställa en fördjupad undersökning.

Hus eller bostadsrätt

Reglerna skiljer sig. Överlåtelsebesiktningen hör framför allt hemma vid köp av hus, där den är ett stöd för köparens undersökningsplikt.

För bostadsrätter skriver Konsumentverket att köplagen inte innehåller någon undersökningsplikt, men att man ändå bör undersöka bostaden själv eller med en oberoende besiktningsman. I en bostadsrättsförening ansvarar dessutom föreningen för stora delar av huset, som stammar, fasad och tak. Besiktningen av en bostadsrätt handlar därför mer om lägenhetens inre: badrum, kök, golv och fönster.

Vid köp av bostadsrätt är det också klokt att läsa föreningens årsredovisning och underhållsplan, eftersom de visar husets skick och kommande renoveringar.

Vad det kostar

Nordea anger, i oktober 2026, att en överlåtelsebesiktning av ett hus brukar kosta cirka 10 000–15 000 kronor, ibland något mer. Priset beror på husets storlek och vad som ska ingå. En besiktning av en lägenhet är ofta mindre omfattande. Be om offert från flera besiktningsmän och fråga vad som ingår.

Efter besiktningen

1. Läs protokollet noga. Fråga besiktningsmannen om du inte förstår en anmärkning.
2. Skilj på normal förslitning och fel. En äldre bostad har nästan alltid saker som behöver åtgärdas.
3. Använd protokollet i förhandlingen. Stora brister kan vara skäl att diskutera priset.
4. Spara protokollet. Det kan behövas om du senare vill klaga på ett fel.

För bostadsrätter gäller att du kan klaga på fel inom två år från tillträdesdagen enligt Konsumentverket, och att du ska klaga inom rimlig tid efter att du har upptäckt felet.

Lås och dörrar ingår sällan

En besiktningsman tittar på byggnadens skick, inte på säkerheten. Lås, dörrar och nycklar brukar inte bedömas. Därför är det bra att själv gå igenom det på tillträdesdagen: hur många nycklar finns, vilken klass har låset och behöver det bytas? Vår checklista för tillträdesdagen tar upp just detta.

Vanliga frågor

Måste säljaren vara med? Nej, men det kan vara bra, eftersom säljaren kan svara på frågor om renoveringar och tidigare skador.

Vem betalar? Oftast den som beställer besiktningen, vilket i regel är köparen. Ibland låter säljaren göra en besiktning i förväg och visar protokollet för spekulanterna.